Сергей Дейнека (lefortoff) wrote,
Сергей Дейнека
lefortoff

Квартирный вопрос. Часть 1. Выбор квартиры

В самом начале поста о квартирном вопросе следует развеять главный миф о процессе покупки квартиры в новостройке с привлечением заемных средств (в просторечии - «взять ипотеку»). Вопреки сложившимся представлениям, этот процесс – несложный. Он громоздкий, затратный по времени, изнурительный и даже выматывающий, но ничего принципиально сложного в нём нет. Гораздо больше нюансов и подводных камней в покупке недвижимости на вторичном рынке, рассказа о котором здесь не будет по причине отсутствия соответствующего личного опыта.

Как ни удивительно, самое трудное в этом процессе – это вовсе не взаимодействие с нотариусами, риэлторскими агентствами и банками. Самое трудное – это выбор подходящего объекта для жизни.

Сначала надо принять принципиальное решение: новостройка или вторичка. Лично для меня очевидно главное преимущество новостройки – если не углубляться в детали, за одни и те же деньги можно купить либо просторную квартиру в новостройке на этапе строительства, либо микроскопическую квартиру в блочном доме с потолками в 2,4 метра на вторичном рынке. При этом точно так же очевидно, что для жизни в новостройке, особенно в первые два года, нужны крепкие нервы и философское отношение к соседским перфораторам и строительному мусору.

Далее начинается сам выбор, при котором нужно учесть огромное количество параметров, которых хотелось бы видеть в «идеальном жилье» и несколько раз огорчиться, поняв, что за «идеальное жилье» на юго-западе Москвы придется расплачиваться около тридцати лет, отдавая за него больше половины ежемесячного дохода. Несколько раз закрыть все сайты о недвижимости и, отчаявшись, решить, что придется до конца жизни менять разнообразные съемные квартиры (потому что они большие, светлые, с хорошим ремонтом и с хорошим расположением). Затем убедить себя, что «для начала» всё-таки можно рассмотреть вариант в Замкадье (потому что собственное имущество, стабильность, фиксированный платеж, минимальная вероятность того, что кто-либо выкинет вас с вещами на улицу), а через несколько лет, повысив уровень дохода и располагая уже имеющимся активом, вероятно, вернуться к реализации проекта «идеального жилья».

Потом надо выбрать более-менее удобный для жизни город в Подмосковье, отсеяв заведомо проигрышные варианты вроде Балашихи или Люберец. В идеале для этого надо в воскресенье объехать все рассматриваемые города, погулять там, ознакомиться с инфраструктурой, проследить за местными жителями, прислушаться к своим ощущениям. Для меня этот пункт оказался довольно простым, потому что в свое время по работе я побывал во всех городах ближайшего Подмосковья, понимал, что там к чему и осознавал, где я готов был бы жить, а где – ни при каких обстоятельствах.

Наконец, надо накопить деньги на первоначальный взнос, исходя из примерных цен на подходящие квартиры в выбранных городах, а также из соображения, что банки гораздо охотнее дают ипотечные кредиты по нормальным для России ставкам, если сумма взноса – хотя бы 20% от стоимости жилья. Иногда встречаются более выгодные акции, типа сбербанковской «12-12-12» (о ней чуть позже).

И уже после этого, когда деньги накоплены, начинается активное изучение и анализ всех сайтов застройщиков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости. Здесь важно не полениться и тщательно изучить действительно все возможные предложения в отфильтрованных городах, а в идеале – изучить вообще все доступные для поиска подмосковные предложения новостроек, чтобы еще лучше разобраться в ценообразовании и ориентироваться в подмосковном рынке недвижимости «с закрытыми глазами». Сейчас затрудняюсь сказать, сколько их всего (по ощущениям, около двухсот, могу ошибаться), но в любом случае на такую аналитическую работу надо заложить хотя бы 7-8 часов чистого времени.

Некоторые объекты не понравятся сразу, по причинам, которые лежат на поверхности: район типа «каменные джунгли», отсутствие железнодорожной станции в шаговой доступности, плохая экологическая обстановка, неприятный внешний вид домов (это индивидуальный фактор, например, я уже писал, что не люблю дома из рыжего кирпича). Некоторые отпадут по итогам изучения отзывов жильцов: плохое качество строительства, большие риски задержек при вводе домов в эксплуатацию, огромные линии электропередач, проходящие прямо через жилой микрорайон, жуткие тарифы управляющей компании, неблагоприятное соседство, проблемы с машиноместами.

Главное преимущество подобного детального анализа – в том, что «на выходе» останется два-три наиболее подходящих объекта и не будет необходимости тратить время на просмотр десятков стоящихся домов и отбиваться от приятных и улыбчивых агентов. Нет ничего лучше, чем приезжать на объект полностью подкованным, зная о нём всю информацию: по практике, при таком раскладе из разговора с продавцом напрочь исчезает элемент «впаривания».

***

Рассуждения о том, что первично: окончательный выбор объекта или одобрение банком заявки на ипотечный кредит, а также подробный рассказ о завершении процесса – во второй части обзора.
Tags: Подмосковье, квартира, обзор
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments